2019年12月16日

楼市新态\公营房屋建屋效率应加快

  我一直认为香港的楼市问题,基本上不是资源问题,其实是管理问题,因为香港不是没有土地,是没有共识,也并没有正确运用资源。我认为如果掌握好时机及善於运用,一年内便可解决困难的房屋问题!数据可以支持我的观点!

  旺市时,想买楼的人多如千军万马!但市道差时,买楼的人好像减少了八、九成!对!这一刻正是出手重整楼市的时候!在这难得的供求最平衡时刻,政府可再分配供求,令到市场重新发挥良好的财富分配作用!

  跌市的时候,成交量少过放盘量,价格下跌自然是理所当然,近期400万单位放盘量上升,这些正是年轻人能力买得起的单位,问题是,如何运用这个好开始?

  趁机放宽一换一的换楼限制,令原本因为“600万以上要支付四成首期”而放弃换楼的人士可解封上游置业,不懂市场的人会说:那岂不是令购买力上游激活三房单位?事实是上游活动也带起下游变化,换楼活动增加会令细单位放盘量增加,令细单位楼价进一步下跌!若长期细单位放盘量增加也比成交多!楼价上升自然受控制了!

  二手得到解决,一手供应就要靠空置税及收回土地条例去变天,在时局动乱及舆论压力下,最近政府行使收回土地条例反应异常顺利,更兴起捐地热潮,长远土地供应有了曙光,短线又如何?远水怎能救近火?我们还要面对2023年极可能出现的供应断层!我想告诉大家是有生机的,香港已动工却仍未卖的楼花共有5.3万伙左右,只要空置税能顺利通过,这批累积的供应便可加快推出市场,足以令供求得到平衡了。

  以上的理想计劃当然隐含着很多波折,如政府建屋效率的确是比20年前下降,除了工程複杂了及人力资源减弱之外,亦多了建屋上的限制,尤其是在环保上,当然地积比率和补地价方面,仍然有很多空间是可以和持有土地的业主取得更加多的共识的,我认为政府一定要简化流程,包括解决政出多门这个陋习,令到效率大量增加,最近政府行使收回土地条例去收取了古洞北和粉岭北土地,将来可提供约7.18万个房屋单位,政府预算私营房屋可以在2023年为市场提供首批单位,但公营房屋却要到2026年才能提供供应,从这两个数字我们可以看到端倪,为何公营房屋要多3年呢?这个正是政府可改善的空间,市民应支持政府。

  祥益地产总裁 汪敦敬

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