2020年2月22日

欧阳先声\地产全面收水喉 谨防钱荒并发症(下)

  当前宏观形势变幻莫测,全球衰退迹象明显,各国政策辗转反覆,金融市场危机四伏。而国内房地产业金融紧缩,“钱荒”已成定局,而房企、居民、地方政府负债率均在相对高位。债如山、钱如血。降债、失血的产业及其庞大的产业链会怎样变化?去杠杆的金融紧缩政策叠加会否产生共振效应?\新城控股高级副总裁 欧阳捷

  全球不确定性主要来自于美国的贸易政策及其对美国股市、全球资本市场和企业投资的信心与冲击,进而催发全球经济衰退。但在美国大选前,特朗普很难再推出可能导致美国经济衰退的更大烈度莽撞措施,对中国来说,或可赢得一段去杠杆、抑泡沫、化风险的重大窗口期。除非,特朗普连任无望,破罐子破摔,尽出险招、烂招、杀招,强赌硬博。因此,房地产抑泡沫发力、全行业去杠杆加速就是可以理解的了。(文接9日A13版)

  三、失血并发症或将频发?

  如果房地产融资收紧过快过猛,不能做到张弛有度、关窗开门,势必带来全产业链的失血并发症。

  一是可能出现房企倒闭潮蔓延。尽管这种影响对于大中小房企是不一样的,但结果可能不出意外。更有预见性的大房企会加速回笼、减少投资、降低杠杆,现金流为王,捂紧钱袋子,确保安全渡过宏观经济动荡期、金融环境紧缩期。在此期间借势捡漏、压价收购、保持规模,这是最佳策略。而且,这并非短期应对策略,很可能延续至美国大选见光、国际形势趋于明朗之后。

  还想着冲规模的中型房企失去了金融机构支持,承受着强龙大房企和地头蛇小房企的双重挤压,在二三线和四五线城市之间进退彷徨,也只能减速降负、负重求生。市场压力更大的小房企早已拿不到正常融资,没能借助“去库存”趁机出逃,现在再度套牢,销售甩卖已经变得困难,要么被大房企压价收购,要么只能走上破产之路。无论是地方政府还是金融机构甚至购房准业主,无不希望大房企接盘,以求稳定和安全。但房地产行业非标渠道全部被清理,资金回归信贷主渠道,大房企缺少并购资金,如果放任小房企倒闭蔓延而无法施以援手,无疑会对市场、金融系统和社会造成巨大冲击。

  二是可能带来产业链企业资金断裂。过去我们说过,中小房企将失去供应商的支持,这也进一步加剧中小房企的资金紧张。互联网金融的爆仓与当前的房地产去杠杆密切相关,其中大量资金池项目投向了中小房企的项目及供应链融资,无法及时收回导致资金断流。小房企倒闭、破产直接影响房地产上下游供应商。房企融资不足导致的现金流紧张也影响到供应商付款,甚至可能挤垮一批资金占用量大的供应商。反过来,供应商也在谨慎对待不同房企的供货、减少垫资。

  三是可能导致购房者“候车误点”。按揭贷款额度收缩,使得首置型、首改型购房者又一次错失政策宽松的机遇,当开发商要求高比例首付甚至全款购房时,只能捉襟见肘、望房兴叹。过去笔者说过,在“房住不炒”的大背景下,按理说买房可以不用着急,因为房价基本稳定。但在那些供应不足的大城市,往往“房不等人”,合意地段、合意户型、合意景观、合意配套的房子,也许等一等就不一定买得到了。现在,房贷利率大幅上升,多个城市、银行房贷利率上浮20%甚至更高,未购房者又错失了最佳购房时机,情绪化的发泄也可能成为社会不稳定因素的导火索。

  四是社会风险陡然上升。中小房企或已成为金融风险和社会风险的主要载体,近几年“只收不放”的贷款政策降低了中小房企的开发贷款存量,它们转而更加依赖高成本的民间资金。中小房企销售额仍约占市场份额的40%左右,一旦出现现金流断裂,带来的不只是P2P(网络借贷)般的金融风险,还有债务纠缠的烂尾工程和购房者们的群体事件。全渠道收缩、“一刀切”停批的房地产金融收缩是为宏观降准降息铺路,如果牵涉面广、资金量大的房地产去杠杆过速,或将带来更多难以估量的后果。

  四、市场求平稳开关有度?

  “房住不炒”、“脱虚向实”已是房地产市场的根本之策,房地产金融的收放政策已成为长效机制,这必然导致土地购置、住房库存、房地产新开工与投资和销售的全面下滑。今年土地市场已经呈现明显的颓势,负增长达30%左右。即便是明年土地购置面积维持零增长,也相当于连续两年土地购置面积处于低位,明后年住房供应大幅缩减在所难免。

  明年房企将面临“少米”下锅的困境。住宅待售面积持续走低,库存不断减少。供应减少,销售必然减少。没有融资放松,住宅销售面积增速将进入长期的负增长区间。销售减少、回笼不足,新开工面积增速也将持续走低,带动投资进一步下滑。

  7月新开工面积增速已经降至9.6%。如果融资进一步收紧,新开工面积增速还将快速下降,甚至不排除负增长的可能。新开工面积下降,开发贷款将相应减少,并将带来住房供应减少。市场供应减少,难免会出现一些房企快速销售,另一些房企捂盘惜售的情形,干扰市场供应与楼市预期。供应减少、可售面积下降,销售必然下滑,进而形成房企预收款与按揭贷款减少──拿地减少──开发贷款减少──开工减少──供应减少──销售减少──回笼减少──投资减少。这是房地产金融收缩带来的必然结果。

  楼市的平稳,关乎金融、民生、财政、供应链以及市场信心,过度紧缩之后势必带来快速放松,政策应避免“跷跷板”效应。走好平衡木殊为不易。一旦贷款失速,再想回转放松金融,不仅供应提升就像重新放松生猪养殖一样,远水难解近渴,而且,在市场面会产生巨大的预期混乱和供需失衡。

  在政治上,这也是不可取的,因为会导致社会对政策定力的质疑。从防风险角度看,降杠杆无疑是正确的。从稳楼市角度看,降杠杆不宜过快过猛,应徐图之。防范风险不是为了去杠杆而去杠杆,金融收缩是为了房住不炒、脱虚向实、楼市稳定,但是,单一措施实现多维目标需要操盘者的高超艺术。

  如何能够既降杠杆、防风险又稳楼市、稳预期呢?楼市稳定需要金融横盘,金融横盘才能维持供应稳定、销售稳定、房价稳定。金融横盘,房地产融资关上三扇窗,将打开一扇门。

  首先,房地产融资不宜进一步强化银行信贷。虽然银行部门基础管理相对完善,监管部门对银行信贷了如指掌,风险可控。房地产金融同样需要防止信贷风险聚集,分散风险势必需要增加融资渠道,适度控制银行信贷占比。

  其次,推进房地产行业直接融资。积极鼓励大房企发展股权融资、基金投资,禁止名股实债,加快推进资产证券化,包括商业地产REITS(不动产投资信讬)产品,增加房企及其项目资本金,既可以降低银行地产依赖和信贷风险,也有利于稳定房地产融资和降低杠杆,还可以解决社会资本“资产荒”。

  再次,鼓励大房企继续适度做大规模。在控制新增负债的同时,做大资产规模,可以直接降低负债率。在目前阶段,应鼓励大房企继续扩大规模、增加投资、稳定供应、提高产品质量、转向经营现金流,带动行业高质量发展。同时,积极发展房地产并购基金,以解决中小房企退出难题。

  最后,统一监管资金帐户管理要求。房地产销售资金不仅有地方政府监管帐户,还有银行监管帐户,而且各地各行要求均不相同,沉淀了大量监管资金,降低了资金使用效率。如果能够统一监管帐户要求并适度降低监管帐户资金余额,将释放数千亿元的资金,既可以盘活存量资金、提高资金效率,也可以降低房企融资依赖、促降负债。 (全文完)

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